IMFが警告「韓国賃貸住宅の保証金は危険レベル」　

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IMFが警告「韓国賃貸住宅の保証金は危険レベル」

IMFが警告「韓国賃貸住宅の保証金は危険レベル」　

　国際通貨基金（IMF)はこのほど、韓国に関する報告書で、住宅を賃貸する場合に高額の賃貸保証金を貸し主に預ける代わりに家賃を設定しない「伝貰（チョンセ）」と呼ばれる独特の制度が金融機関の構造的なリスク要因になり得ると警告を発した。IMFが高額な賃貸保証金を問題点として指摘するのは今回が初めて。

　韓国企画財政部（省に相当）と金融当局によると、IMFは先月作成した韓国に関する「年次協議報告書」の付属報告書で、「韓国だけに存在する独特な賃貸保証金制度が金融機関の構造的な負担になる可能性があり、韓国政府は留意すべきだ」と指摘した。年次協議報告書は今月末にも韓国政府に伝達される予定だ。

　IMFは「賃貸保証金が上昇している状況で、住宅価格が下落すれば、保証金相場も下落し、物件所有者が入居者に保証金を返却するのが難しくなる可能性がある。その結果、保証金ローンを提供した金融機関にも負担が生じる」と指摘した。500兆ウォン（約47兆7000億円）規模とされる韓国の賃貸保証金市場は、入居者が物件保有者に現金を貸す形態となっており、韓国では賃貸保証金が住宅価格に比べ上昇し過ぎているため、金融システムの不安要因になり得ると警告したものだ。

■09年比で40％上昇
　IMFの年次協議報告書は、加盟国の経済全般を毎年評価するものだ。IMFが韓国の賃貸保証金制度に警告を発したのは、保証金の額が2009年以降、約40％も上昇するなど、危険レベルに達したためとみられる。

　不動産情報サイト「不動産114」の調査によると、全国のマンションで住宅価格に占める賃貸保証金の割合は08年の42％から昨年末現在で65％まで上昇した。ソウル市では、江南区、江西区などで80－90％に迫る物件が登場。昨年11月現在で同割合が90％以上の物価は4万5338戸に達した。

　しかし、韓国の金融当局は賃貸保証金を個人による金銭の貸し借りとは見なさず、賃貸保証金の構造が金融機関のリスクとなり得ることに対する対策も立てられていない。また、韓国政府は賃貸保証金の規模を推計するだけで、正確な統計をまとめていない。IMFも「韓国政府には賃貸保証金に対する公式統計がない」と指摘し、「韓国政府は政策的に賃貸保証金を月々の家賃へと転換し、リスク負担を軽減する必要がある」と分析した。
■月額家賃方式の物件にシフト
　賃貸保証金が危険レベルにまで上昇し、住宅賃貸市場では入居者が割安な保証金と月額家賃を組み合わせた物件を探すケースが増えている。ソウル市麻浦区の不動産仲介業者の案内板には、高額の賃貸保証金を預ける代わりに家賃はゼロという従来型の物件はなく、「保証金1億ウォン（約950万円）・月額家賃150万ウォン（約14万3000円）」といった物件が大半を占めていた。

　仲介業者の従業員は「以前は賃貸物件の大半を賃貸保証金物件が占めていたが、最近は9割が月額家賃物件だ。オーナーが家賃を選択するケースも多いが、入居者も急騰する保証金を工面できず、保証金が高い物件を避け、家賃物件を選ぶ傾向がある」と指摘した。

　その結果、住宅賃貸取引に占める家賃物件の割合が急速に上昇している。国土交通部（省に相当）によると、11年第1四半期（1－3月）には、住宅賃貸取引23万8536件のうち、家賃物価は11万2370件（32％）だったが、12年第4四半期（10－12月）には34％、昨年末には39.8％に高まった。

　国民銀行のパク・ウォンガプ専門委員は「家賃物件は銀行の預金金利よりも2－3ポイント高い収益を安定して得られるため、低金利基調が続く限り、物件保有者が家賃を好む現象が目立ちそうだ」と話した。

■求められる金融支援策
　専門家は急騰する賃貸保証金が金融市場の不安要因となるだけでなく、内需低迷にもつながるとして、対策を急ぐ必要があると指摘する。政府も賃貸保証金の安定化を図るため、追加的な措置を検討している。徐昇煥（ソ・スンファン）国土交通部長官は10日、国会でも政府・与党協議で「賃貸保証金の上昇率が前年よりも高く、依然として不安な状況であり、必要な措置を検討している」と述べた。

　住宅産業研究院の南熙竜（ナム・ヒヨン）院長は「政府は急騰する賃貸保証金市場の状況を住宅問題としてとらえるだけでなく、金融リスクを管理する意味で扱う必要がある。賃貸住宅市場が家賃物件主体に再編されているため、賃貸保証金物件に集中している政府の住宅・金融支援対策を家賃物件に合わせて見直すことが求められる」と提言した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140211-00000948-chosun-kr

韓国人が毎月家賃を払うとは思えない。これを前提に貸す事にした仕組み。

どうせ家賃払わない→保証金高額化→やっぱり家賃払わない→もっと高額化→ウオン高→不況→大家破たん

というスケジュールを順調に歩んでいる。